Dans les cycles réguliers, face à la double réalité de l’inflation et de la hausse des taux, la demande s’assèche et les prix des logements dégringolent. Mais nous ne sommes pas dans une période normale. Bien que la demande ait fortement chuté — les ventes de logements neufs et existants sont en baisse de 30 % et 20 % en glissement annuel, respectivement — les prix des logements baissent mais ne connaissent pas, tant s’en faut, de baisse notable. Pour avoir une idée de ce qui se passe sous la surface, examinons la situation du point de vue de chaque groupe : les acheteurs, les vendeurs et les constructeurs de maisons.
Acheteurs
Les stocks de maisons sont proches de leur niveau le plus bas depuis un certain temps, ce qui crée un marché d’acheteurs très compétitif. Au printemps dernier encore, selon Realtor.com, les stocks étaient inférieurs de 60 % à ceux de la même période deux ans plus tôt. Cela signifie que pour cinq maisons sur le marché en avril 2020, il n’y en avait que deux à vendre en avril 2022. Les prix médians des maisons au cours de cette même période ont augmenté de 32 %, mais les acheteurs, souvent menés par les milléniaux, ont continué à courir après la maison de leurs rêves, la demande dépassant largement l’offre.
Cependant, le coût des emprunts oblige finalement les acheteurs potentiels à se retirer. Selon la mise à jour de mi-année du NKBA’s Kitchen & Bath Market Outlook, 50 millions de ménages pourraient se permettre un prêt hypothécaire de 400 000 $ à un taux d’intérêt de 3 %. Mais au taux d’intérêt de 5,8 % indiqué lors de la publication du rapport en juillet, seuls 32 millions de ménages pourraient le faire. En outre, un nombre croissant d’acheteurs potentiels se retirent des transactions en raison de l’accessibilité financière et de la crainte que tout achat de maison perde rapidement de sa valeur en cas de récession.
Beaucoup ont choisi d’attendre que l’économie se stabilise, en espérant que les prix deviennent plus attractifs. Selon un rapport récent de Redfin, 63 000 contrats d’achat de maisons ont été annulés en juillet, ce qui correspond à environ 16 % de toutes les maisons ayant fait l’objet d’un contrat. Les demandes de prêts hypothécaires sont également en forte baisse, de 23 % par rapport à l’année dernière.
Vendeurs
Les vendeurs ont bénéficié d’un déséquilibre de l’offre et de la demande nettement en leur faveur, recevant souvent une douzaine d’offres ou plus sur leurs maisons. Les offres gagnantes dépassaient souvent le prix demandé, parfois de six chiffres. Selon Redfin, 54 % des maisons vendues en 2021 ont dépassé le prix demandé, soit bien plus que les 26 % de 2020. En outre, Realtor.com indique que 20 % des vendeurs ont baissé leur prix en août, soit près du double des 11 % enregistrés en 2021. À l’instar des acheteurs, les vendeurs marquent également une pause, le nombre de maisons nouvellement inscrites ayant diminué de plus de 13 % par rapport à l’année précédente.
Constructeurs
Les acheteurs et les vendeurs sont dans un schéma d’attente basé sur les conditions du marché, et les constructeurs le remarquent et le réévaluent. Selon le webinaire de Zonda, Housing Market Forecast : Q3, 87 % des constructeurs ont déclaré qu’ils prévoyaient de ralentir les mises en chantier de logements neufs. Les mises en chantier sont en baisse de 20 % par rapport à l’année dernière. Le sentiment des constructeurs de maisons individuelles — hormis un bref plongeon au début de la pandémie — est au plus bas depuis juin 2014, selon la National Association of Home Builders (NAHB). L’indice du marché du logement (HMI) de la NAHB s’est établi à 49 en août, soit six points de moins qu’en juillet, ce qui constitue sa huitième baisse mensuelle consécutive. Tout score inférieur à 50 est considéré comme une contraction.
Le point à retenir
La politique agressive de la Fed en matière de taux d’intérêt contribue à refroidir un marché du logement en ébullition, même si les prix restent supérieurs à la norme. Bien que le prix de vente médian de 403 800 dollars en juillet soit inférieur de 10 000 dollars à celui du mois précédent, selon la National Association of Realtors (NAR), il est encore supérieur de près de 11 % à celui d’il y a un an. Plusieurs organisations liées au logement ont également relevé récemment leurs prévisions d’appréciation des prix des logements pour 2022 par rapport au début de l’année.
Certains marchés connaissent des baisses de prix, et d’autres ne manqueront pas de suivre, mais la question que se posent les experts n’est pas de savoir jusqu’où les prix vont baisser, mais dans quelle mesure l’appréciation des prix va décélérer.
Les ventes de projets vont probablement continuer à ralentir jusqu’à ce que la Fed mette un frein aux hausses de taux. Les perspectives à long terme semblent prometteuses pour les rénovations de cuisine et de salle de bains ; toutefois, les milléniaux sont en train d’assouplir leurs muscles d’acheteurs de maisons et un nombre important de maisons se situent dans la tranche d’âge des 20-39 ans, le point idéal pour les rénovations.