Rapport sur l’écoulement des logements – T1 2026

Dans les principaux marchés de l’habitation au Canada, les dernières données des RMR révèlent une série de décalages provinciaux entre le type de produit, le prix et le moment où les acheteurs retirent du marché les unités achevées.

Les totaux nationaux montrent clairement cette répartition. Les logements collectifs s’écoulent mieux à l’achèvement que les maisons individuelles, 73 % des logements collectifs achevés étant écoulés à l’achèvement, contre 64 % des maisons individuelles achevées. L’offre achevée de logements collectifs est également plus importante. Les RMR ont terminé la période avec 11 783 logements collectifs achevés et non écoulés, contre 7 828 maisons individuelles. Cela porte les stocks de logements collectifs à 10,57 mois d’offre, contre 7,80 mois pour les maisons individuelles.

L’écoulement à l’achèvement ne décrit pas à lui seul la pression exercée sur le marché. Un projet peut être livré avec un taux d’écoulement raisonnable tout en laissant un important stock d’unités achevées à écouler par la suite. Les chiffres saisissent les deux dimensions : les unités écoulées à l’achèvement, les unités écoulées à partir des stocks, le stock achevé restant et la durée de vie implicite de ces stocks. Certaines RMR écoulent rapidement les nouveaux produits. D’autres s’appuient davantage sur les ventes après achèvement. Dans plusieurs marchés, le stock restant est suffisamment important pour influencer le calendrier des constructeurs, les discussions sur les prix et le lancement des phases futures.

La Colombie-Britannique présente le surplus de logements collectifs le plus visible. Vancouver a terminé la période avec 4 054 logements collectifs achevés et non écoulés, Victoria avec 846, Kelowna avec 634 et Abbotsford-Mission avec 213. Il ne s’agit pas de marchés inactifs. Vancouver a écoulé 1 620 logements collectifs à l’achèvement et 1 206 autres à partir des stocks existants, tandis que Victoria en a écoulé 224 à l’achèvement et 156 à partir des stocks. Le problème tient à la quantité qu’il reste encore à écouler. La durée de vie des stocks de logements collectifs s’établit à 16,33 mois à Vancouver, 23,03 mois à Victoria, 24,75 mois à Kelowna et 80,13 mois à Abbotsford-Mission.

Les chiffres de la Colombie-Britannique s’inscrivent aussi dans un contexte où l’on retrouve les prix de maisons individuelles les plus élevés de l’ensemble de données. Le prix moyen d’une maison individuelle est d’environ 2,59 millions de dollars à Vancouver, 1,93 million à Abbotsford-Mission, 1,76 million à Kelowna et 1,65 million à Victoria. Les maisons individuelles demeurent coûteuses à acheter et difficiles à remplacer, tandis que les projets de logements collectifs portent le fardeau des stocks achevés lorsque les ventes ne correspondent pas pleinement aux calendriers de livraison. Pour les constructeurs et les prêteurs, la question opérationnelle est de savoir combien de temps le capital demeure immobilisé dans des unités terminées après la fin des travaux.

L’Alberta présente un portrait différent. Calgary ressemble à un marché à fort volume qui continue d’écouler les produits à un rythme viable. La ville a achevé 2 329 maisons individuelles et 1 111 logements collectifs, avec un taux d’écoulement à l’achèvement de 70 % pour les maisons individuelles et de 63 % pour les logements collectifs. Les stocks restants sont importants en chiffres absolus, avec 1 292 maisons individuelles et 885 logements collectifs achevés non écoulés en fin de période, mais la durée de vie des stocks demeure modérée : 8,40 mois pour les maisons individuelles et 8,53 mois pour les logements collectifs.

Edmonton affiche le plus important stock de maisons individuelles achevées et non écoulées du tableau, avec 2 156 unités. Pris isolément, ce chiffre pourrait laisser croire à un excédent d’offre. La durée de vie des stocks donne toutefois une lecture différente. Le stock de maisons individuelles d’Edmonton représente 6,03 mois d’offre, soit moins qu’à Calgary et sous la moyenne nationale pour les maisons individuelles. Le point plus faible est l’écoulement à l’achèvement : seulement 35 % des maisons individuelles achevées ont été écoulées à l’achèvement, contre 55 % des logements collectifs. Une plus grande part des maisons individuelles se vend donc après l’achèvement plutôt qu’au moment de la livraison. Pour les constructeurs de production, cela peut modifier les coûts de possession, les besoins en personnel de vente et le calendrier des mises en chantier, même si le marché dans son ensemble demeure actif.

L’Ontario présente une situation plus inégale, avec une pression sur les stocks de maisons individuelles concentrée à l’extérieur du cœur du marché torontois. Toronto elle-même demeure liquide à l’achèvement. La ville a achevé 878 maisons individuelles et 3 586 logements collectifs, avec des taux d’écoulement à l’achèvement de 85 % pour les maisons individuelles et de 94 % pour les logements collectifs. Elle a tout de même terminé la période avec 485 maisons individuelles et 965 logements collectifs non écoulés. La durée de vie des stocks de logements collectifs, à 16,43 mois, est élevée, mais l’ampleur du marché torontois rend ce chiffre moins surprenant que dans les marchés plus petits.

Le signal ontarien le plus marqué concerne la durée de vie des stocks de maisons individuelles dans les RMR environnantes et secondaires. Ottawa affiche 75,43 mois de stocks de maisons individuelles. Kitchener-Cambridge-Waterloo se situe à 32,67 mois, Oshawa à 31,00, London à 28,80, Hamilton à 22,93 et Barrie à 17,90. Ces chiffres ne signifient pas que chacun de ces marchés est paralysé. Plusieurs ont tout de même enregistré de solides taux d’écoulement à l’achèvement. Ottawa a écoulé 90 % de ses maisons individuelles achevées à l’achèvement, Oshawa 100 % et Barrie 92 %. La tension se situe entre les stocks achevés reportés des périodes précédentes et la vitesse à laquelle ces stocks sont maintenant écoulés. Les prix, la configuration des produits, le moment d’emménagement et le financement des acheteurs jouent probablement un rôle plus important qu’une simple absence de demande.

Le Québec présente une situation plus contenue, bien que Montréal conserve une position notable dans les logements collectifs. Montréal a achevé 367 maisons individuelles et 849 logements collectifs, écoulant 76 % des maisons individuelles achevées, mais seulement 41 % des logements collectifs. La ville a terminé la période avec 265 maisons individuelles et 1 656 logements collectifs non écoulés. La durée de vie des stocks de logements collectifs est de 12,00 mois, un niveau élevé, mais inférieur à celui des marchés britanno-colombiens les plus sous pression. Québec semble plus serrée, avec 7,20 mois de stocks de maisons individuelles et 4,33 mois de stocks de logements collectifs. Sherbrooke, Trois-Rivières et Saguenay affichent aussi des positions de stocks plus courtes et des volumes absolus plus faibles.

Le Canada atlantique demeure de plus petite taille, et la plupart des marchés n’affichent pas la même pression sur les stocks. Moncton a terminé la période avec 60 maisons individuelles et 39 logements collectifs non écoulés, soit respectivement 5,23 mois et 8,93 mois d’offre. Fredericton se situait à 5,73 mois pour les maisons individuelles et à 3,00 mois pour les logements collectifs. Saint John ne comptait que 1,70 mois de stocks de maisons individuelles, tandis que St. John’s se situait à 3,93 mois. Halifax constitue l’exception régionale. La ville a terminé la période avec 100 maisons individuelles et 20 logements collectifs non écoulés, et la durée de vie de ses stocks de maisons individuelles a atteint 13,63 mois. Son prix moyen pour une maison individuelle, d’environ 721 523 $, est également plus élevé que dans la plupart des RMR atlantiques du tableau.

La lecture provinciale est pratique plutôt que dramatique. La Colombie-Britannique écoule des stocks achevés de logements collectifs dans des marchés coûteux. L’Alberta absorbe d’importants volumes, même si les ventes de maisons individuelles à Edmonton se font plus tard dans le cycle. En Ontario, l’enjeu porte sur la durée de vie des stocks de maisons individuelles dans plusieurs marchés secondaires et de navettage, même lorsque l’écoulement à l’achèvement demeure solide. Le Québec et le Canada atlantique semblent plus contenus, Montréal et Halifax constituant les principales zones de pression. Pour les constructeurs, les prochaines décisions seront probablement fondées moins sur les moyennes nationales que sur la vitesse locale à laquelle les unités achevées redeviennent des liquidités.

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Tyler Holt est rédacteur en chef du magazine Le monde du bois / Wood Industry. Titulaire d’une maîtrise en littérature et édition, il a plusieurs années d’expérience dans l’industrie de l’édition et des médias numériques. Son principal domaine d’étude concerne l’effet des technologies numériques sur la production industrielle et en réseau.